Khi sở hữu một lô đất, phản ứng rất tự nhiên của người mua là muốn được xây ngôi nhà theo nhu cầu của mình. Gia đình đông người muốn nhiều phòng ngủ, người kinh doanh cần tầng một mở rộng, còn người thích sân vườn có thể muốn giảm diện tích xây dựng để dành không gian xanh.
Nhưng một căn nhà không tồn tại riêng biệt. Mặt tiền, chiều cao, hàng rào, biển hiệu và cả tiến độ xây dựng của nó đều tác động tới những căn bên cạnh và diện mạo của cả tuyến phố.
Đó là lúc quyền tự do của từng chủ nhà bắt đầu gặp bài toán quy hoạch của toàn khu đô thị.
BV Bavella Green Park được quy hoạch trên quỹ đất khoảng 12,5 ha với 283 sản phẩm thấp tầng. Cơ cấu được công bố gồm 240 lô đất nền và 43 sản phẩm nhà phố thương mại xây thô, hoàn thiện mặt ngoài.
Điều đó có nghĩa ngay trong cùng một khu đô thị tồn tại hai cách hình thành nhà ở khác nhau. Một nhóm sản phẩm trao cho người mua mức độ chủ động lớn hơn trong quá trình xây dựng; nhóm còn lại được chủ đầu tư kiểm soát mạnh hơn về kiến trúc bên ngoài.
Hai mô hình này tạo ra những ưu điểm và thách thức rất khác nhau.
Mua đất rồi tự xây giúp gia đình thiết kế căn nhà sát hơn với nhu cầu thực. Một người có thể dành tầng một để gara, người khác mở cửa hàng; gia đình ba thế hệ cần cách tổ chức khác một cặp vợ chồng trẻ.
Người sở hữu cũng có thể chủ động lựa chọn vật liệu, thiết bị và mức chi phí phù hợp với khả năng tài chính.
Đây là thứ mà sản phẩm xây sẵn khó đáp ứng hoàn toàn: tính cá nhân hóa.
Nếu căn thứ nhất xây ba tầng, căn bên cạnh năm tầng, căn tiếp theo dùng mái kiểu khác và mỗi nhà chọn một màu mặt tiền, toàn tuyến phố có thể mất đi sự thống nhất.
Biển quảng cáo, mái che, điều hòa, dây điện, hàng rào hay phần cơi nới sau này cũng có thể tiếp tục làm thay đổi diện mạo.
Mỗi quyết định riêng lẻ đều có thể hợp lý với một gia đình, nhưng tổng hợp hàng trăm quyết định riêng lẻ chưa chắc tạo nên một khu đô thị đẹp.
Tự xây không đồng nghĩa được xây bất kỳ thứ gì. Quy hoạch thường xác định những giới hạn như tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi và chỉ giới xây dựng.
Ở cấp độ chi tiết hơn, một khu đô thị có thể đưa ra hướng dẫn về màu sắc, hàng rào, mái che, vị trí đặt điều hòa, biển hiệu hay vật liệu mặt tiền.
Mục tiêu không phải biến mọi căn nhà thành bản sao của nhau, mà tạo đủ trật tự để toàn tuyến phố vẫn có một ngôn ngữ chung.
Khi chủ đầu tư xây phần thô và hoàn thiện mặt ngoài trước khi bàn giao, hình dáng chính của cả dãy phố gần như đã được xác lập. Chiều cao, nhịp mặt tiền, vật liệu và màu sắc có thể được kiểm soát ngay từ đầu.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với shophouse bởi một tuyến thương mại đẹp cần được nhìn như một tổng thể chứ không phải tập hợp những căn nhà riêng lẻ.
Khách hàng vẫn có thể hoàn thiện nội thất theo nhu cầu nhưng diện mạo bên ngoài ít bị phá vỡ hơn.
Một shophouse đẹp nằm giữa hai căn xây dở hoặc hai công trình có mặt tiền hoàn toàn khác biệt sẽ khó tạo được cảm giác của một tuyến phố thương mại chỉn chu.
Ngược lại, khi cả dãy có nhịp kiến trúc tương đối thống nhất, giá trị thị giác của từng căn được hưởng lợi từ những căn xung quanh.
Đây là một dạng “giá trị cộng đồng”: tài sản của một người được hỗ trợ bởi chất lượng của toàn bộ không gian chung.
Người mua ít được tự quyết hơn về cấu trúc công trình. Một gia đình có thể không cần năm tầng nhưng vẫn phải sở hữu một căn đã xây đủ tầng theo thiết kế chung.
Chi phí xây dựng cũng đã nằm một phần trong giá sản phẩm, trong khi người mua đất nền có thể giãn thời gian đầu tư hoặc lựa chọn tiêu chuẩn hoàn thiện khác.
Đồng bộ vì vậy đem lại sự chắc chắn nhưng đánh đổi một phần tính linh hoạt.
Nếu toàn bộ nhà phố được chủ đầu tư xây cùng lúc, hình hài khu đô thị xuất hiện khá nhanh. Đường hoàn thành, cảnh quan hình thành và các dãy nhà đã có mặt tiền hoàn chỉnh dù cư dân chưa chuyển tới đầy đủ.
Với đất nền, mỗi chủ sở hữu có một kế hoạch khác nhau. Người xây ngay, người chờ vài năm, người giữ đất chưa sử dụng.
Kết quả là một khu đô thị có thể xuất hiện trạng thái xen kẽ giữa nhà đã ở, lô đất trống và công trình đang thi công trong thời gian dài.
Một gia đình chuyển tới sớm có thể phải sống cạnh các công trường nhỏ liên tục khi những chủ nhà khác lần lượt xây dựng. Xe vật liệu, tiếng khoan cắt và bụi có thể xuất hiện theo từng đợt thay vì kết thúc trong một giai đoạn xây dựng tập trung.
Về lâu dài vấn đề này sẽ giảm khi khu dân cư hoàn thiện, nhưng trong những năm đầu nó ảnh hưởng trực tiếp tới trải nghiệm sống.
Vì vậy, người mua để ở nên quan tâm không chỉ tiến độ hạ tầng mà cả tỷ lệ các lô xung quanh đã xây dựng.
Cây xanh, vỉa hè và mặt đường có thể đã hoàn thiện, nhưng nếu giữa những căn nhà liên tục xuất hiện các lô đất trống, cảm giác đô thị vẫn chưa hoàn toàn hình thành.
Đặc biệt với phố thương mại, sự liên tục của mặt tiền rất quan trọng. Một đoạn cửa hàng đang hoạt động xen giữa nhiều lô chưa xây sẽ tạo trải nghiệm khác hẳn một tuyến đã hoàn chỉnh.
Đây là lý do tỷ lệ xây dựng thực tế có thể quan trọng không kém tỷ lệ bán hàng.
Một dự án đất nền có thể đạt tỷ lệ giao dịch rất cao nhưng nhiều chủ sở hữu chưa xây nhà. Trên bảng hàng, dự án gần như đã hết sản phẩm; ngoài thực địa, số cư dân có thể vẫn còn ít.
Ngược lại, khu nhà xây sẵn có thể tạo điều kiện chuyển vào ở nhanh hơn sau khi bàn giao.
Do đó, cần phân biệt ba khái niệm: bán hàng, xây dựng và cư trú thực tế.
Người tới một tuyến thương mại không chỉ nhìn từng cửa hàng. Họ cảm nhận toàn bộ không gian: vỉa hè, biển hiệu, ánh sáng, kiến trúc, cây xanh và mức độ liên tục của các hoạt động.
Nếu từng căn tự thay đổi quá mạnh mặt tiền, tuyến phố dễ trở nên lộn xộn. Nếu bị kiểm soát quá chặt, ngược lại, các thương hiệu lại khó tạo bản sắc riêng.
Một phố thương mại tốt cần tìm được điểm cân bằng giữa nhận diện chung và khả năng nhận diện của từng cửa hàng.
Nếu không có quy chuẩn, một cửa hàng có thể dựng biển quá lớn che kiến trúc, cửa hàng kế bên dùng đèn quá sáng và căn khác kéo mái che ra sát đường.
Sau vài năm, kiến trúc đẹp ban đầu có thể gần như biến mất dưới các lớp biển quảng cáo.
Quy định vị trí, kích thước và cách lắp biển vì vậy không phải chuyện trang trí; nó liên quan trực tiếp tới khả năng duy trì hình ảnh của tuyến phố.
Thử thách thật sự bắt đầu khi hàng trăm chủ sở hữu cùng sửa chữa và sử dụng tài sản của mình. Người lắp thêm mái kính, người đổi màu sơn, người đóng kín ban công, người cải tạo tầng một để kinh doanh.
Nếu không có cơ chế quản lý hợp lý, sự đồng bộ ban đầu sẽ dần bị phá vỡ.
Giá trị thiết kế vì vậy phụ thuộc không chỉ vào kiến trúc sư mà còn vào cách khu đô thị được quản lý sau bàn giao.
Nhà ở là một không gian phải thích nghi với con người. Nhu cầu của gia đình thay đổi theo thời gian và hoạt động kinh doanh cũng liên tục biến đổi.
Nếu mọi thay đổi nhỏ đều bị cấm, công trình có thể đẹp về hình thức nhưng thiếu khả năng thích ứng.
Một bộ quy tắc tốt nên kiểm soát những thứ ảnh hưởng tới cộng đồng, đồng thời dành đủ không gian để chủ sở hữu cá nhân hóa phần bên trong.
Với 240 lô đất nền và 43 nhà phố thương mại xây thô hoàn thiện mặt ngoài theo dữ liệu được công bố của dự án, Bavella Green Park không lựa chọn duy nhất một cách phát triển.
Những sản phẩm thương mại được kiểm soát hình thức mạnh hơn có thể đóng vai trò tạo điểm nhấn cho các trục chính, trong khi đất nền đem lại sự linh hoạt cho những khu vực nhà ở khác.
Nếu được quản lý tốt, đây có thể là cách dung hòa giữa tính đồng bộ và quyền tự quyết của cư dân.
Phần tổng quan của website đang ghi 283 sản phẩm gồm 240 đất nền và 43 shophouse. Đây cũng là bộ số liệu xuất hiện trên website dự án Bavella Green Park của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, ngay phần mặt bằng và trang thiết kế shophouse trên chính domain lại ghi 244 đất nền và 39 shophouse. Hai cách chia đều cộng thành 283 nhưng cơ cấu sản phẩm khác nhau.
Trước khi xây dựng các bài phân tích sâu về từng dòng sản phẩm, bộ số này cần được thống nhất theo tài liệu dự án chính thức.
Website hiện còn giới thiệu bốn nhóm Lighthouse, Parkhouse, Bizhouse và Lakehouse với số lượng lần lượt được mô tả khá lớn. Nếu cộng các con số trên trang thiết kế, tổng vượt xa 43 căn shophouse xây thô.
Điều này cho thấy các tên Lighthouse, Parkhouse, Bizhouse và Lakehouse có thể đang được dùng để phân loại vị trí hoặc concept của nhiều sản phẩm thấp tầng, chứ không đơn giản là bốn nhóm shophouse xây thô.
Cần làm rõ cấu trúc này để tránh Google hiểu rằng dự án vừa có 43 shophouse nhưng lại đồng thời có hàng trăm căn thuộc các nhóm “shophouse”.
Bài toán kiểm soát kiến trúc càng trở nên quan trọng khi quy mô lớn hơn. Tại Bắc Ninh, Vinhomes King Park có quy mô khoảng 268,81 ha với hàng nghìn sản phẩm thấp tầng được quy hoạch bên cạnh các chức năng chung cư, thương mại và công cộng.
Ở quy mô như vậy, kiến trúc không thể chỉ giải quyết từng căn nhà. Toàn bộ các dãy phố, tuyến thương mại, không gian cảnh quan và những lớp nhà ở khác nhau phải tạo được một tổng thể có nhận diện.
Đó là lúc quy chuẩn kiến trúc trở thành một phần quan trọng của chất lượng đô thị.
Dữ liệu quy hoạch hiện cho thấy King Park có 3.870 sản phẩm liền kề và 352 biệt thự, tương đương 4.222 sản phẩm thấp tầng. Nhưng số lượng lớn không đồng nghĩa tất cả phải trông giống nhau.
Một quy hoạch tốt có thể tạo nhiều nhóm kiến trúc, nhiều tuyến phố và nhiều loại cảnh quan, đồng thời vẫn giữ được một hệ ngôn ngữ chung.
Khi nghiên cứu các sản phẩm thấp tầng Vinhomes tại Bắc Ninh, vì vậy câu hỏi không chỉ là diện tích bao nhiêu mà còn là mức độ kiểm soát kiến trúc và khả năng cá nhân hóa sau bàn giao.
Liền kề tạo nên các dãy mặt tiền liên tục nên thay đổi của một căn rất dễ tác động tới toàn tuyến. Biệt thự có khoảng cách và khuôn viên riêng lớn hơn, vì vậy có thể có nhiều dư địa cá nhân hóa hơn.
Shophouse lại cần quan tâm tới biển hiệu, mái che và hoạt động thương mại. Mỗi loại hình vì thế cần một bộ nguyên tắc khác nhau.
Không nên dùng cùng một mức kiểm soát cho tất cả sản phẩm thấp tầng.
Quy hoạch đã cho thấy cấu trúc sản phẩm thấp tầng ở cấp độ tổng thể, nhưng các thông tin chi tiết như số lượng shophouse thương mại, diện tích từng loại, mẫu mặt tiền hay cơ chế bàn giao vẫn cần chờ tài liệu đủ căn cứ.
Vì vậy khi theo dõi thiết kế thấp tầng Vinhomes King Park Bắc Ninh, nên tách dữ liệu quy hoạch đã xác nhận khỏi thông tin sản phẩm thương mại chưa được công bố đầy đủ.
Đây cũng là cách tránh việc một website khóa quá sớm những thông số rồi phải sửa lại hàng loạt khi bảng hàng chính thức xuất hiện.
Cần biết thời hạn xây dựng có hay không, quy định mặt tiền thế nào, được thay đổi màu sắc tới mức nào, có được mở thêm cửa hay không, vị trí điều hòa ở đâu và biển quảng cáo được phép lắp thế nào.
Nếu định vừa ở vừa kinh doanh, còn phải hiểu quy định về cải tạo tầng một và khả năng tiếp cận của khách.
Những điều tưởng nhỏ này có thể ảnh hưởng rất lớn sau khi nhận đất.
Hãy xem cấu trúc đã xây có phù hợp nhu cầu sử dụng không, vị trí cầu thang và giếng trời ra sao, tải trọng và hệ thống kỹ thuật cho phép cải tạo tới mức nào.
Một căn xây thô giúp giảm nhiều công việc bên ngoài nhưng không có nghĩa việc hoàn thiện bên trong hoàn toàn đơn giản.
Chi phí cải tạo phù hợp công năng nên được tính từ trước khi mua.
Đó là khác biệt quan trọng giữa kiến trúc và đô thị. Kiến trúc có thể tập trung vào một công trình; đô thị phải xử lý mối quan hệ giữa hàng trăm hoặc hàng nghìn công trình.
Mỗi chủ sở hữu đều có quyền tạo không gian phù hợp với mình, nhưng chất lượng chung chỉ tồn tại khi những quyền đó không làm tổn hại tới hàng xóm và không gian công cộng.
Quy hoạch tốt vì vậy không triệt tiêu sự tự do. Nó đặt những ranh giới cần thiết để sự tự do của nhiều người có thể cùng tồn tại.
Nếu ưu tiên cá nhân hóa, kiểm soát chi phí xây dựng và có thời gian tự tổ chức căn nhà, đất nền có thể phù hợp hơn. Nếu ưu tiên diện mạo hoàn chỉnh, tiến độ hình thành khu phố và sự đồng bộ, sản phẩm được xây thô hoặc xây sẵn lại có những lợi thế rõ ràng.
Quan trọng hơn lựa chọn loại hình là chất lượng của bộ quy tắc đứng phía sau nó: chủ nhà được thay đổi những gì, điều gì phải giữ nguyên và ai chịu trách nhiệm bảo vệ diện mạo chung sau nhiều năm.
Bởi một căn nhà chỉ cần làm hài lòng một gia đình, nhưng một khu đô thị tốt phải khiến hàng nghìn quyết định riêng vẫn có thể tạo nên một nơi đáng sống chung.
.png)
Bùi Ngọc Điền - GĐKD
.png)
Điện thoại: 033.334.6688
Profile: Bùi Ngọc Điền
CẬP NHẬT TIẾN ĐỘ
Vinhomes Hòa Long Bắc Ninh | Sun Bắc Ninh | Sun Mê Linh | Sunshine Legend City |
Bảng hàng dự án Sun Tiên Du Bắc Ninh - CĐT Sun Group 
Mặt bằng và thiết kế chung cư Sun Feliza Cầu Giấy 
Thông tin dự án Central Avenue Lục Nam - CĐT Kiến An Phạm 
9 điểm mạnh nổi bật của dự án Bavella Green Park Bắc Giang. 
TẢI BẢNG GIÁ
